媒介契約でトラブルに発展？ 囲い込みの確認方法と対策
不動産売却を進める際、媒介契約を結ぶことは売却活動の重要なステップです。上尾市や桶川市、北本市、伊奈町といった地域で不動産売却を検討している場合でも、媒介契約を通じて効率的なサポートが受けられます。
しかし、媒介契約には「囲い込み」と呼ばれるトラブルのリスクが潜んでいます。囲い込みとは、不動産会社が物件情報を他社に公開せず、売主の利益を損なう行為です。この問題を防ぐためには、契約時の注意や定期的な確認が必要となります。
目次
不動産売却時の媒介契約とは？
不動産売却において、媒介契約は非常に重要です。埼玉県内の上尾市や桶川市、北本市、伊奈町などの地域で不動産を売却する場合でも、契約を通じて専門的なサポートを受けられます。こちらでは、媒介契約の基本的な内容やその重要性を紹介します。
◇媒介契約とは
媒介契約とは、売主が不動産会社に対して、自分の不動産の売却活動を依頼する契約のことです。具体的には、売主が不動産会社に販売活動を任せ、その見返りとして仲介手数料を支払うことになります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類が存在します。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるタイプで、自由に他の会社に依頼することが可能です。しかし、その分不動産会社の営業活動に対する責任感が薄れやすく、売主自身がしっかりと進捗状況をチェックしなければならないという点もあります。
専任媒介契約では1社に絞って依頼し、その会社はレインズなどのネットワークに物件情報を掲載しますが、売主自身が買主を見つけることはできません。専属専任媒介契約では、他の会社との契約を結べず、すべての売買活動を1社の不動産会社に任せることになります。
◇媒介契約が必要な理由
不動産売却には、単なる物件の宣伝や広告だけでなく、市場調査や価格設定、購入希望者との交渉、契約手続きまで幅広い業務が求められます。
専門的な知識がないと、適正な価格で物件を売却することが難しいでしょう。媒介契約を結ぶことにより、不動産会社の専門的なアドバイスを受け、売却活動を効率的に進められます。また、不動産会社が物件の価値を正確に評価し、市場動向を反映させた価格を提案してくれるため、売主は最適な条件で取引を行えるのです。
さらに、媒介契約を結ぶことで、売主は法律や税金に関するアドバイスを受けられるため、契約書の作成や手続きが円滑に進みます。不動産の売買には法律的なリスクが伴うため、専門家に任せることでトラブルを未然に防げるでしょう。
このように、媒介契約を締結することで、売主は安心して不動産の売却を進められます。
媒介契約後にトラブル！囲い込みとは？
媒介契約を結んだ後、思いもよらないトラブルが発生することがあります。その中でも特に問題となるのが「囲い込み」です。こちらでは、囲い込みがどのように発生し、どのような影響があるのかを紹介します。
◇囲い込みとは
囲い込みとは、不動産会社が売主の物件情報を他の不動産会社に公開せず、自己完結的に売買を進める行為のことです。このような事態が発生すると、売主が他の不動産会社を介して物件を販売する機会を失うことになります。特に専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、情報が外部に流れることなく、取引が自社内で完結する場合があるため、囲い込みが発生しやすいでしょう。
◇囲い込みが起こる理由
囲い込みが行われる主な理由は、不動産会社が売主と買主の両方から手数料を得ることを目的とするためです。
売買契約が成立すると、不動産会社は売主と買主の両方から手数料を受け取ります。そのため、不動産会社はできるだけ取引を自社内で完結させようとするのです。囲い込みが行われると、売主は他の不動産会社に物件を公開できず、より多くの購入希望者を集められません。これは、売主にとって大きな損失を招く可能性があります。
また、囲い込みが発生することで、物件の公開範囲が狭まり、市場に出回る情報が制限されます。その結果、物件が他の競合物件に埋もれてしまうことも考えられます。
◇囲い込みによるリスク
囲い込みによる最も大きなリスクは、物件が適正な価格で売れなくなることです。市場に情報が広がらないため、競争が生まれず、物件の価格が低くなる恐れがあります。また、囲い込みによって、売主はより多くの買主を得るチャンスを失い、最終的には市場での販売機会を逃してしまうかもしれません。
さらに、囲い込みは売主にとって信頼性の低下にもつながります。不動産会社が売主に無断で囲い込みを行った場合、売主はその不動産会社との信頼関係が損なわれ、他の会社と取引することを考えるようになるでしょう。このような状況は、売却活動を一層困難にする原因となります。
囲い込みをされているか確かめる方法
囲い込みが行われているかどうかを確認することは、売主がリスクを回避し、最適な売却を進めるために非常に重要です。こちらでは、囲い込みが発生しているかを確認するための方法を紹介します。
◇レインズを確認する
囲い込みが発生しているかどうかを確認するための最も確実な方法の1つが、レインズ（不動産流通標準システム）の確認です。
レインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するためのシステムであり、売主はこのシステムに自分の物件情報が登録されているかを確認することができます。レインズに物件情報が登録されていない場合、その不動産会社が囲い込みを行っている可能性が高いです。
売主はレインズを利用して、他の不動産会社に自分の物件が掲載されているかをチェックするとよいでしょう。
◇ほかの不動産会社に問い合わせをしてもらう
他の不動産会社に自分の物件が取り扱われているか問い合わせてもらう方法も、囲い込みを確認するのに有効です。他の不動産会社に連絡を取り、物件の状況を尋ねることで、その不動産会社が自社内で囲い込みをしていないかを確認できます。
この方法では、実際に自分の物件が市場にどのように掲載されているかを確かめることも可能です。
囲い込みを防ぐために気を付けるべきポイント
囲い込みを防ぐためには、いくつかの対策を講じることが重要です。売主は自分の物件が市場で正当に評価され、最適な条件で売却されるように努める必要があります。囲い込みを防ぐために売主が注意すべきポイントを紹介します。
◇一般媒介契約で複数の会社と契約する
囲い込みを防ぐためには、一般媒介契約を結び、複数の不動産会社と契約することが有効です。
一般媒介契約では、複数の不動産会社が物件を取り扱うため、囲い込みのリスクが低くなります。複数の不動産会社に依頼することで、競争が生まれ、物件の販売活動が活発になります。
また、それぞれの会社が異なる販売戦略を提案してくれるため、より効果的な売却が期待できます。
◇担当者をけん制しておく
囲い込みを防ぐためには、担当者に対して囲い込みを行わないように明確に伝えておくことが重要です。契約時に囲い込みを行った場合のペナルティについても確認し、契約書にその内容を盛り込むとよいでしょう。
また、担当者に対して定期的に進捗状況を報告してもらい、売主自身が監視の目を光らせることも、囲い込みを未然に防ぐためには効果的な方法です。
媒介契約は、不動産売却時に売主が不動産会社に売却活動を依頼する契約で、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数の会社と契約可能で自由度が高い一方、専任や専属専任媒介契約では1社に限定され、情報公開に制約が生じるかもしれません。不動産売却には市場調査や価格設定、契約手続きなど幅広い専門知識が必要で、媒介契約により効率的な売却が可能となります。
ただし、囲い込みという不動産会社が物件情報を他社に公開しない行為が発生する場合があり、売主に不利益をもたらす恐れがあるでしょう。囲い込みを防ぐには、レインズで物件情報の登録を確認したり、複数の会社と一般媒介契約を結んだりすることが有効です。また、契約内容を明確化し、担当者に進捗を報告させるなど、積極的な管理が重要です。
